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莫纪宏:从立法源头抑制房价虚高
中国社会科学院法学研究所研究员莫纪宏日前在中国法学会举办的一个专题研讨会上说,当前房价虚高,一个重要的原因是有关房地产市场的法律制度不健全,要抑制房价虚高,也应从立法源头抓起,建立一些最基本的法律制度,理顺房地产市场的基本法律关系。

莫纪宏从几个方面提出建议:

一是通过作出宪法解释,严格定义宪法所规定的国家征地的条件,从制度源头上杜绝“土地财政”,从制度上消除房地产泡沫的滋生的根基。

莫纪宏说,现行宪法第十条第三款规定:国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但目前尚未对“公共利益”的性质和范围做出界定,因此,在实践中,一些地方政府就利用宪法上所规定的“公共利益”的模糊性,随意地征用土地,并将大量的土地投入房地产开放市场。由于地方利益的推动,地方政府征地能起到弥补地方政府财政不足的问题,所以,不对宪法所规定的“公共利益”的内涵做出准确界定,就不可能从制度上杜绝地方政府在征用土地投入房地产市场方面的巨大的利益驱动。应当严格政府征用土地的条件,将“公共利益”严格限制在“公共工程”和“紧急需要”等非常清晰的公共利益的范围内。防止“公共财政”成为“公共利益”的代名词。

二是实行政府土地出让中的利益共享机制,将政府出让土地中的收益主要用于返回被征地的农民,建立土地收益共享权利制度,进一步从制度上约束土地进入房地产市场的非理性因素,减少房地产市场土地出让中的暴利。

莫纪宏说,自2002年城市土地进入房地产市场实行公开挂牌拍卖制度之后,被征用的农民的土地实际上在市场上实现的价值远远地超过了政府在征用土地时的补偿费用,这就在很大程度上刺激了地方政府追逐出让土地中的最大收益。如果实行土地收益共享制度,可以通过共享权利机制来控制地方政府追求土地收益的利益驱动,有效地控制房地产市场扩张的入口,实行房地产市场的均衡发展。

三是制定房地产市场开发和交易过程中的信息公开制度,特别是对房地产开发规划项目的公众听证制度,从制度上消除房地产市场中的信息不对称的状况,保护城市居民的居住权。

莫纪宏认为,目前的房地产市场不具有开放性,城市房地产开发的规划以及城市发展的格局都没有经过公众充分论证,导致了在政府主管部门的主导下盲目地推动城市规模的无序发展。房地产开发中暗箱操作的现象比比皆是,房地产开发商的利益往往与政府主管部门、银行等纠结在一起,形成一个与广大消费者相对抗的特殊利益群体。房地产市场不能完全按照市场规则来运作,房地产市场中的不确定因素太多。因此,应当制定专门的行政法规来规范房地产市场的信息流通制度,让社会公众来监督房地产市场的运行状况。

四是制定《房地产市场价格调控法》,在尊重市场规律的基础上,通过立法形式确定房地产开发市场的经营活动的平均利润率,通过政府控价的方式,防止房地产市场成为一个暴利行业。

莫纪宏表示,目前,由于房地产市场环节错综复杂,各方利益主体之间又有着千丝万缕的联系,因此,房地产市场的暴利如果没有强硬的政策措施,一是无法准确预测,二是无法很好地加以控制。政府应当以房地产开发商的经营活动为监督重点,确立房地产开发过程中可以允许获得的最大的利润率,避免大量的社会闲资和国际游资涌入房地产市场。与此同时,可以在立法中对超过社会平均利润率部分的利润实行高额度的征税,为房地产市场的有序发展创造一个良好的制度环境。

五是对房屋的持有开征居民税,避免因为提高贷款利息和首付比例而抑制了房地产市场的有效需求。

莫纪宏分析说,我国目前正处于经济高速增长期,加上又适逢2008年北京奥运会这样一个房地产市场发展的好题材,所以,在一个相当长的时期内,房地产行业仍然具有巨大的发展空间。为此,通过提高购房条件的方式来抑制房地产市场的需求趋势,从长远看不符合我国经济发展的规律,相反,由于加大了购房的难度,会严重地影响居民的居住权,不利于从制度上来彻底解决居民对住房不断增长的需求。如果对房屋的持有开征居民税,一是可以对房屋资源占有进行调节,二是可以有效地增加地方财政收入,可以从制度上既防范炒房等扰乱房地产市场健康发展的投机行为,又可以较好地达到控制多占房的公平目的。

六是对居民住房征收遗产税,通过税收政策来实行二次分配。将政府对土地收益的依赖产生的“土地财政”转变为以税收为主体的“税收财政”,减少地方政府在房地产开发中的利益驱动,建立关于房地产市场健康发展的良性的制度激励机制。

莫纪宏说,居民房产是居民财产中的最重要的和最有价值的部分,所以,要真正地保证社会公平,应当通过开征遗产税的方式来有效地控制居民通过房产来食利的状况,维护社会公平原则。

莫纪宏表示,总之,当前在抑制房价虚高的政策链中,应当以限制政府权力、保障公民权利为制度控制的主要出发点。如果不从法律上来理顺房地产市场中各方主体之间的法律关系,特别是如果不能按照法治原则来处理房地产市场中出现的各种矛盾和纠纷,仅仅依靠采用一些经济手段来头痛医头、脚痛医脚,房地产市场就很难摆脱困境。

资料来源:中国网