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物业税立法应澄清的几个认识误区
物业税立法的提速在当前的高房价时代再次成为社会普遍关注的焦点问题。物业税的推出,真的是我国房地产市场化后抑制高房价的一剂良药吗?作为一个新税种,它是否会增加业主的纳税负担?是否存在重复征税?是否会制约地方经济发展?对这些问题的澄清,关系到社会各界对这项税收立法的反应,直接影响地方政府和社会公众的心理接受力。笔者认为,在物业税立法中,我们应当坚持科学民主原则,正确把握和运用物业税的基本原理,避免陷入各种认识误区。

物业税的功能不包含抑制高房价

客观地看,物业税的开征不会对房地产的价格造成特别大的正负影响。这是因为,物业税是从房地产的保有成本角度影响市场价格的,而房地产的市场价格主要受价值规律支配,其中起决定作用的应是土地、房屋的供应量以及由居民收入水平决定的有效需求,土地与房屋的坐落位置、房屋结构、配套设施、周边交通、学校、医院、社区等因素也会影响其价格。另外,高房价本身与土地一级市场和二级市场的价格走势密切相关。在我国当前的房地产市场中,投资性需求和消费性需求仍将长期并存,房地产的保有成本高低只会均等地作用于这两种需求,并不会简单地单线影响其中的投资性需求。即便采取差别税率,也只是影响到该两种需求的保有成本,在一定程度上抑制投资性需求,这与通过信贷政策抑制不合理的住房需求是不同的。有的人提出土地出让金取消后房价会应声而落,笔者认为,物业税的开征,并不能替代或取消土地出让金。土地出让金本质上为取得国有土地使用权的对价,属于市场范畴,坚持自愿、公平、等价有偿原则;而物业税属于公共分配范畴,具有强制性、无偿性、固定性以及非罚性等特征。

这样一来,物业税并没有从根本上动摇房地产开发商的利润形成机制,因此,它对房地产市场价格的影响必然是轻微的、间接的,难以胜任抑制高房价的税种角色。当前,我国房地产市场的快速发展,已为地方政府开征物业税提供了稳定而可靠的税源,现时推出物业税并不是房地产价格居高不下的应急之举,而是增加地方政府财政收入,增强地方政府调控能力的理性选择。可以说,调控房地产市场价格并非制定物业税法的直接目的。

物业税的推出不会增加业主的税收负担

很多人担心,物业税的推出,是在现行有关房地产开发、交易、保有环节征税的基础上对房屋业主再征新税,这无疑会增加业主的税收负担。如果购房者通过按揭购房,则物业税会与借贷债务一起令人不胜负荷。对高比例负债购房者而言,原本是财产税性质的物业税甚至将异化成为一种债务税。其实不然,物业税立法是对现行房地产税制的系统改革,换言之,开征物业税,并不是在现有税种的基础上增加一个新税种,也不是对现行税种作局部修改,而是对现有税种进行有机整合。

从税收实践看,目前我国针对土地和房屋的税种主要有城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、契税以及印花税等,由于所涉税种名目繁多,计税依据差异较大,税收收入规模偏小,征税环节过于复杂,因此,现行房地产税制已难以适应我国房地产市场的发展形势。大量土地与房屋的闲置浪费,以及房地产市场的投机盛行,其实与房地产开发、流通环节税负重而保有阶段税负轻不无关系。更重要的是,在现行税制下,国家无法参与土地和房屋在保有阶段因城市规划等原因而形成的增值部分的再分配,使财产税固有的再分配调节功能无从发挥,从而进一步拉大了社会贫富差距。对土地、房屋统一开征物业税,清理与整合现有税种,可以简化税制,统一税名,公平税负,减少征纳税成本,提高税务部门的征税效率,打击各种房地产闲置浪费与投机行为,实现房地产市场的真正繁荣。

物业税的开征不会制约地方经济的发展

当前,仍有不少地方政府担心,物业税的开征会对投资环境产生负面影响,进而制约本地经济的发展。作为地方税,如果不同的地方采取不同的物业税政策,则投资的选择必然会偏好于税负较轻的地区。从现实情况看,一个家庭以多人名义购房以及异地购房等现象在我国大量存在,房地产投资的确是拉动各地经济较快增长的重要驱动力。由于物业税立法是全国范围统一立法,并广泛适用于全国广大城乡地区,基于税收公平原则的税制设计会将一切房地产投资行为通盘纳入考虑范围,既追求纵向公平又兼顾横向公平,从而使各市场主体在公平竞争的税收环境中投资置业,使税收制度更好地配合财政转移支付制度,实现政府的社会公平目标。从这一角度讲,上述担心是多余的,物业税的开征不会人为地制造地方政府之间的税收竞争,因此,单纯的税收要素不会制约地方经济的发展。然而,开征物业税会不会抑制房地产投资,使当前的投资性需求显著降低,会不会使大量资金转为投向股票、债券等其他领域?这一问题的答案,无法单独从物业税政策中解读出来,它与一定时期国家的金融政策、财政政策、投资政策、外贸政策、产业政策、竞争政策等密切联系在一起。在市场经济条件下,资本可以自由流动。这里可以肯定的是,多年来我国房地产市场的培育和发展一直依赖于占据多数的自住性和改善性需求,只要保持税改前后的税负基本相当,则开征物业税只会打击短线的"炒地"、"炒房"等房地产投机行为而不会抑制长线的房地产投资和消费,物业税只能使房地产投资和消费行为更加趋于理性。

总之,开征物业税是今后地方税工作的重点,是实现我国房地产市场健康稳定发展的重大战略选择。它不但是一个经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。从立法技术看,制定一部统一的物业税法,需要科学配置物业税的课税要素,细化纳税人、征税对象、税目、税率、税收优惠等具体规定,依法处理好各种利益关系,切实保护纳税人的合法权益。笔者认为,在这一立法过程中,始终坚持公开透明和民主参与,是开征物业税前破疑解惑、提高立法质量的最佳手段和保证。

(本文发表于《学习时报》2010年8月23日第5版)

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