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校准建筑物区分所有权制度的视点与尺度
随着城市高层建筑的大量出现以及商品住宅的不断增加,物权法规定建筑物区分所有权制度极为必要。近二十年来,对建筑物区分所有权制度的学理研究与制度探索(如异产毗连房屋管理制度)渐进不已,但从物权法草案的相关规定及相关讨论来看,对建筑物区分所有权制度的宗旨及功能,仍有进一步明晰的必要。制度的内容决定于制度的目的与功能,物权法对建筑物区分所有权制度的宗旨与功能的设定,将直接影响到该项制度内容的具体安排。

作为一项所有权制度,建筑物区分所有权制度调整的是建筑物区分所有权人(即业主)之间的关系,而不是业主与其他人之间的关系。业主与开发商之间的关系属于买卖合同关系,业主与物业公司之间的关系属于物业管理合同关系,均可适用合同法予以调整。对于业主以外的人对区分所有建筑物的侵害,无论是侵害专有部分还是共有部分,均可依所有权的一般制度予以防止与制裁,而不需适用建筑物区分所有权制度。建筑物区分所有权之所以成为一种特殊的所有权形式,在其制度形成上有其特殊的社会经济原因:其一,建筑物区分所有权由业主的专有权和共有权结合而成,由此产生了专有权与共有权行使方式上的差别与制度协调的必要,以及业主个人利益与业主团体利益的差别与制度协调的必要。其二,业主因共有部分的关联而形成经济性质的团体,其共有权的行使须依团体的共同意思,因而建筑物区分所有权制度具有组织法的性质,有关团体权限、议决程序和规约效力,就成为建筑物区分所有权制度的重要内容。其三,业主是以个别地购买专有部分而成为区分所有权人,相互之间不具有结成区分所有权人团体的共同合意,业主团体是松散的社会组织,为维护区分所有建筑物的有效维持和利用,维持区分所有权人团体的有效运作,建筑物区分所有权制度必须规定相当数量的强制性规范。

但从草案相关规定来看,一些制度内容偏离了该项制度应有的目标,并失去了制度设定上的平衡。草案第七十七条规定,"业主可以设立业主会议"。基于有效维护和利用区分所有建筑物的需要,业主必须组成所有人团体,其必要的组织形式就是业主会议,因此,有关业主会议的规定应以强制性规范为妥,而不应规定"可以设立业主会议"。草案第八十四条第二款规定"对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人,业主有权更换",该项制度未免失之简略。业主团体是以个别业主个别地购买建筑物单元而逐渐形成的,在其形成之前,建设单位聘请物业管理机构进行前期物业管理是维护建筑物功能效用和利用秩序的重要措施,业主如要更换建设单位聘请的物业管理机构,应当有条件和程序的限制,否则物业管理机构就会失去合同预期的确定性,从而导致其勤勉程度降低。草案第八十五条规定了物业管理机构受托管理的权限以及接受业主监督的义务,但既然要规定业主与物业管理机构之间的关系,就必须把握利益平衡,例如也应规定业主交纳物业费的义务。把建筑物区分所有权制度看作是维护业主利益免遭开发商或物业公司侵害的制度,实际上是对建筑物区分所有权制度的误解与误用。业主与开发商之间、业主与物业公司之间的利益关系,应当由建筑物区分所有权制度以外的其他法律制度来调整。

建筑物区分所有权虽然是一种所有权形式,但义务设定(包括业主对业主团体的义务和对其他业主的义务)却是该项制度的重点。因为建筑物区分所有权的实现以建筑物的完好存在和功能齐备为前提,否则业主拥有的区分所有权将不能有效实现,而建筑物(尤其是共有部分)的完好存在和功能齐备,须依靠业主履行相关义务来保障。在此方面,区分所有建筑物与单一所有建筑物上的制度取向大不相同。在一栋建筑物只有一个所有人的场合,所有人只要不侵害相邻关系和公共利益,就可以任意使用其建筑物,也可以不对建筑物进行维护。因为单一所有建筑物的权利人有权处分其建筑物,不须对自己履行建筑物维护义务,其是否维护建筑物属于自己的经济安排而无需法律涉足。在建筑物区分所有的场合,众多业主形成愿意负担维护费用和不愿意负担维护费用两类利益取向时,需要法律的介入予以调整。因愿意负担维护费用属于积极有益的取向,法律应当予以支持,而支持的有效手段就是把维护共有部分作为业主的法定义务。在建筑物区分所有权制度中,业主的法定义务主要包括:(1)业主须负担共有部分的运行费用,如电梯运转、公共区域照明的电费等。(2)业主须承担共有部分的维护费用,如承担电梯保养、小区绿化费用。(3)建筑物及其附属设施有损坏时,业主须承担维修费用。(4)业主须承担建筑物的管理费用,如负担物业公司的利润,负担业主会议和业主委员会的活动费用。(5)业主应服从业主会议决议,遵守共同制定的规约。(6)业主应按照功能或约定合理使用共有部分,维护建筑物完好与安全。可见,建筑物区分所有权制度实质上是在肯定业主所有权的同时,又具体规定业主义务的制度。但物权法草案对于区分所有权人义务的规定过于简要,其对区分所有权制度要旨及功能的把握,似乎不如现行的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理办法》。例如草案第八十三条规定,建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分所占比例确定。该条规定有所不妥。因业主团体是松散的人员组合,业主之间形成约定较为困难,法律对费用负担方式应以法定为基本、约定为例外,即对建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊,明确规定按照业主专有部分所占比例确定,但允许业主以另有约定的方式安排费用负担方式。

如果我们把建筑物区分所有权制度的视点转向业主之间的利益关系,对于草案中的一些具体制度就有了新的衡量尺度。物权法草案对会所和车库的归属做了规定,规定有约定的依约定,没有约定或约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。从当前对会所和车库归属的讨论情况来看,似乎有更多的观点主张会所和车库应当法定为业主共有。这类观点的主要理由是:会所、车库归业主所有,增加了业主的利益;开发商已经事先将会所、车库的成本计入房价,会所、车库的所有权理应属于业主共有;会所、车库归业主所有,业主可以少交使用费用,降低了业主的利用成本。这些理由其实都难以成立。(1)市场经济环境中的商品交易呈现等价交换的特点,业主不可能无代价的取得会所、车库的所有权。会所、车库法定为业主共有,只能增加业主的公摊面积并因此提高房价,并没有额外增加业主的利益。(2)除非实行计划经济模式中的利润控制,否则成本计算根本不能确定所有权的归属。废品和设备折旧也计入成本,不能因此认定购买成品时一并取得废品和部分设备的所有权。因此以成本计入房价为由,主张会所、车库为业主法定共有,缺乏法理上的依据。(3)业主拥有会所、车库的所有权后,仍要为会所、车库负担运行、养护、维修和管理费用。虽然在以后的使用支出中排除了开发商的会所、车库经营利润,但这是以全体业主先期支付的会所、车库公摊面积价款为交换的。在会所使用者较少的场合,使用者交付的费用往往不足以应付维持费用,例如现在绝大多数的会所都严重亏损,会所为业主法定共有只会加重业主的经济负担。至于车库的使用,如果业主既是所有者又是使用者,其作为所有者希望车库使用费高昂,作为使用者又希望使用费低廉。因使用者与所有者的比例、车库与建筑物单元的比例、业主会议的召集程序等因素,导致车库使用费的价格形成是一个复杂而又随意的过程。从业主的角度来看,实际上存在两种费用负担机制:一是所有者负担模式,即全体业主作为所有者负担会所、车库的长期费用和基本费用,再由使用的业主负担部分使用费用;二是使用者负担模式,即业主全体不为会所、车库负担任何费用,只由使用会所、车库的业主分别负担费用。会所、车库法定共有,采取的就是业主所有者负担模式;会所、车库归开发商所有而由业主使用,采取的就是业主使用者负担模式。对于会所这类使用成本较高而只有部分业主愿意使用的设施,对于车库这类可以单独使用的设施,贯彻谁使用谁负担费用的原则是最为合理的制度选择。可见,主张会所、车库为业主法定共有的观点,忽略了业主之间利益博弈、经济负担以及管理成本等因素,是一种不合理的制度建议。

从管理效用的角度来看,共有实际上是一个不得已的制度安排。既然建筑物区分所有是一个有经济合理性的选择,法律只能为这种经济选择提供制度保障。但只有在对业主之间利益平衡机制深入观察的基础上,才能建构合理的建筑物区分所有权制度。

本文发表于2005年8月31日《人民法院报》。

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