您的位置:首页 >> 阅读文章
    

作者授权  本网首发

阅读次数:  6652
法律如何面对灾后重建中的房地权
5月23日,中国社科院法学所研究员渠涛做客正义网,细说震后关涉农村土地毁损后土地承包经营权及城市房屋倒塌后重建中的法律问题。
    农村:地毁人亡,土地承包经营权怎么办
    汶川地震是我国建国以来震级最高,破坏性最严重,受灾范围最广的一场自然灾害。从目前的情况看,灾区的乡镇村中均有程度不同的土地山林毁损、人员遇难。面对这种情况,灾后重建首先会遇到的就是土地承包经营权的问题。
    处理灾后重建的土地承包经营权问题,可以从以下几个步骤入手:
    第一,重新确认权利是否存在。
    首先需要确认的是尚未灭失的权利。权利的灭失一般有两种情况,一是权利的标的不复存在。比如土地变成了湖泊。这属于不可抗力的情形,需要重新对土地进行分配。二是权利人遭遇不幸,已经死亡。但只要家庭中有一人幸存,就说明权利人依然存在,就应该承认他(她)对以往其家庭所承包的土地的整体继续享有承包经营权。因为我国《农村土地承包法》第二十七条第一款、《物权法》第一百三十一条均规定,承包期内发包人不得调整承包地。而《农村土地承包法》第十五条也规定,家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户,而非个人。这说明我国法律规定,农村土地承包制是以"家庭"为单位的,一般也被称作"在承包期内,增人不增地;减人不减地"。
    第二,如果家庭中无一幸免,则该土地应该收回集体,作再分配。
    再分配的形式有多种选择。原则上应该按照《物权法》第一百三十一条、《农村土地承包法》第二十七条第二款的规定,承包期内,因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的,必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的,按照其约定。
    第三,当家庭中的幸存者只有一人,而这个人又是未成年的儿童或者是因地震灾害丧失了劳动能力的残疾人的情况。
    有人提出,应当由国家通过福利机构进行安置,但是,他们是否继续对土地享有承包权呢?根据我国《民法通则》规定,自然人应根据其精神状态正常与否和年龄的长幼决定其是否具备行为能力,例如,精神经常性处于不正常状态的人和年幼的儿童根据法律规定对其所作的某些法律行为应当否定其法律效力,比如"买卖物品,赠与他人一定价值以上的东西"等等。但应当看到的是,自然人在行为能力之外,还有权利能力。权利能力与生俱来,包括胎儿在一定的条件下也应当承认其具有权利能力。根据民法规定,权利能力是指作为私法上权利及义务归属主体的资格,具体而言,就是其可以就自由、生命、身体等请求法律上保护的资格;可以请求保障取得或处分财产的地位的资格等。因此,无论是什么样的人,只要是生存下来了,就必须承认他(她)本来享有的对财产的权利。
    特别需要强调的是,孤儿的权利更应该予以保障。尽管我们国家一定会在灾后事务的处理上考虑和照顾到孤儿的妥善安置,但是,这种安置不应该以剥夺他(她)固有财产为代价。况且,他们总有一天会长大,所以更要考虑他们今后的生存条件。
    城市:房屋倒塌的相关权利问题
    此次大地震中建筑物垮塌严重,灾后肯定会就建筑物的产权出现诸多争议,这也是法律应该预先考虑到的问题。
    一、对于已经垮塌的建筑物的权利处置
    首先,我国现行行政法规中就建筑质量标准有相当具体的规定,如果能够证明垮塌建筑物质量没有达到现行法律法规要求标准的,就应该按照具体情况分别追究设计、施工、开发商等方面的责任。这里除了民事赔偿责任以外,还应该包括刑事责任。但是,这种证明建筑物质量是否符合标准的问题显然超出了一般老百姓的能力,因而作为国家和行业监督部门有对此作出技术性证明的责任。对于符合国家现行法律法规标准而垮塌的建筑物的责任人应该免于任何法律责任,但对于不符合国家现行法律法规标准的建筑物的责任人应该予以行政处罚、民事赔偿、直至刑事处罚。
    其次,对于建筑物因垮塌导致业主将无法承担对原建筑物所有权的损失,应当分清责任,如果该标的物的灭失源于某人(包括自然人和法人)的故意或者过失(造成"豆腐渣"工程等),则原权利人就可以依据《物权法》第三章的规定,诉求有过失的行为人,诸如开发商等承担恢复原状或赔偿等责任。需要注意的是,只要能够证明"过错"存在,责任人就不能使用民法中的"不可抗力"进行抗辩。
    再次,对于已垮塌建筑物的保险理赔。可以借鉴多地震的国家经验。如在日本,建筑物保险分三种,一是火灾险,二是地震险,三是被盗险。当仅加入火灾险时,因地震引发的火灾则不在理赔范围之内;而加入地震险时,必须加入火灾险。此外,可以想见,灾区今年的农业收成会大大减少,这就意味着财产上可期待利益的丧失。这种可预期到的丧失利益,如果已经加入了农业保险,其理赔可按照保险行业的快速理赔方式办理。
    最后,就垮塌建筑物业主对按揭贷款的偿还问题。虽然不能因为所贷之物的灭失而导致贷款债务的消灭。但在某些国家,如日本的地震险投保中就有对贷款尚未清偿的建筑物的一些专门规定,由于国内解决这个问题基本上没有现行法律可供适用,因此可以研究出台一个政策性的文件,规定贷款人可延期还款,不因逾期违约承担责任等,作为临时解决措施。
    二、尚未垮塌但已经无法继续使用的建筑物重建程序
    这主要涉及城市商品房的维修、改建、重建问题。其中牵涉到物主的决策程序。根据我国《物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:一 制定和修改业主大会议事规则;二 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;四 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;五 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;六 改建、重建建筑物及其附属设施;七 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
    在日本,其法律规定,当因建筑物的毁损和老朽需要修复和重建时,须得到区分所有权人集会上4/5以上多数的表决,这是出于对每个人财产所有权均应尊重的考虑,应该最大限度地保证个人所有权的实效性。此后,他们又颁布关于公寓重建的法律,对更便捷地实现重建或翻建提供了保障。
    无主物:谁是最后权利人
    这次大地震导致无数人员死亡,必然会产生大量的无主财产,如何对这些财产进行处理也是一个相当大的问题。首先,应按照法律程序确定财产的无主性;其次,在确定特定财产无主后,根据《民法通则》第七十九条规定,所有人不明的埋藏物、隐藏物,归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人,给予表扬或者物质奖励。拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物,应当归还失主,因此而支出的费用由失主偿还。或者根据《继承法》第三十二条规定,无人继承又无人受遗赠的遗产,归国家所有;死者生前是集体所有制组织成员的,归所在集体所有制组织所有。最后,在排除前两种可能的情况后,根据《物权法》第一百一十三条规定,遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的,归国家所有。
    来源:正义网-检察日报
    
相关文章:

主办:中国社会科学院法学研究所、国际法研究所
京ICP备07034807号-3