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论土地权利与建筑物权利的关系
土地与建筑物均为法律上的不动产。因建筑物定着于土地,为了维持既存建筑物的完整与经济价值,有关土地或建筑物的法律行为,必须是在土地与其上建筑物处于物理上相结合的状态下进行。土地与其上建筑物在物理上的结合性,决定了土地权利与建筑物权利在物权法范畴的关联性,即土地上物权变动的效力影响其上建筑物上的物权,反之亦然。如何根据我国的实际情况,适当确定土地权利与建筑物权利的关系,是当前物权法研究中的重要问题之一。
    
    
    
     一
    
    我国现行土地使用权制度,对土地权利与建筑物权利的关系已有所规定。《城市房地产管理法》第31条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定:“土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第24条规定:“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”但是,对于这些有关土地权利与建筑物权利关系的法律规定,学者们的理解与判断却不尽相同。有的观点认为,“我国现行立法主要采纳了土地和建筑物不分离的观点”,“我国法律是将土地和房屋视为一个整体对待的。”[1] 有的观点则认为:“我国现行制度,基于管理体制上的原因,系将土地和建筑物分别作为独立的财产。”[2]
    
    在物权法范畴,土地权利与建筑物权利的关系主要涉及如下问题:(1)土地与建筑物固然在物理上具有结合性,但在法律上是否应为各自独立的物;(2)如果土地与建筑物各自为独立的物,其各自权利相互之间的关系如何。对于第(1)个问题的不同选择,表现为土地所有权与建筑物所有权具有两种物权法上的联系状态:如果土地与建筑物可以是法律上各自独立的物,则土地所有权与建筑物所有权可以分离;否则,土地所有权与建筑物所有权不可分离。传统民法上的地上权制度的存在,又使第(2)个问题有两类不同的法律选择:土地所有权与建筑物所有权可以分离,但其间须以地上权作为权利介体,且地上权与建筑物所有权不可分离,此为第一类情形;土地所有权与建筑物所有权可以分离,其间不以存在地上权为必要,即土地所有人与建筑物所有人之间既可以是地上权关系,亦可以是土地租赁权关系,此为第二类情形。
    
    在大陆法系的物权法中,土地所有权、地上权和建筑物所有权之间的关系,基本上可归纳为如下三类:(1)土地所有权与建筑物所有权不可分离。比如依罗马法地上物属于土地的附合原则,建筑物属于土地的一部分,其所有权应归属于土地所有权人。(2)土地所有权与建筑物所有权可以分离,但非土地所有人的建筑物所有权须与地上权不可分离。比如,德国民法典第94条虽然规定:“土地的重要组成部分为定着于土地的物,特别是建筑物,以及与土地尚未分离的出产物”,原则上接受了罗马法土地吸附建筑物的原则,但是德国1919年的地上权条例则强化了地上权的地位,“从此,在地上权的法律关系中,建筑物不再是土地的附属即土地所有权的附属,而是地上权的附属。”[3] 并且“因地上权所负担的建筑物是地上权的必要组成部分,故该建筑物不能独自承担责任。”[4](3)土地所有权可与建筑物所有权相分离,并且建筑物所有权既可以地上权为基础,亦可以土地租赁权为基础。比如,日本民法和不动产登记法将建筑物视为独立于土地之物,也就是将土地与建筑物分别处理;[5] 日本“借地借家法”第2条第1项规定“借地权,是指以所有建筑物为目的的地上权和土地租赁权。”即根据日本法,建筑物所有人对土地的权利,既可以是地上权、也可以是土地租赁权,当然还可以是土地所有权。
    
    在我国,法律从未实行过建筑物所有权归属于土地所有人的附合原则。宪法第10条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”第13条规定:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”根据宪法规定,土地的国家所有、集体所有与房屋的公民个人所有之间,可以并存,即法律承认建筑物所有权与土地所有权可以分离的原则。我国法律始终将土地与建筑物视为各自独立的物,在法律禁止土地买卖的情况下,房屋买卖从未因此而受限制。现行土地使用权制度中有关土地权利与建筑物权利关系的规定,是将土地使用权与建筑物所有权一体化(即两个权利必须归属于同一主体),使两者不能分别转让、抵押。因此,我国实行的是建筑物所有权独立于土地所有权但依赖于土地使用权的体制。[6]
    
    
    
     二
    
    物权法上对土地权利与建筑物权利关系作如何规定,固然与既存法律体系及法律观念有关,但更主要的是服从现实的社会经济生活需要。促进资源的充分利用,是物权法规制土地权利与建筑物权利关系的首要目标。土地与建筑物为最重要的财产,是不可或缺的生产资料和生活资料。随着经济与技术的发展,人类对资源的利用能力与需求日趋扩大,各种资源特别是土地资源日趋紧缺。罗马法的建筑物所有权属于土地所有人的附合原则,之所以未被普遍继受,实在是因为附合原则极大地阻碍了对土地资源的充分利用。传统民法上的地上权制度,如德国法上的地上权制度,即意在阻止建筑物所有权属于土地所有人的附合原则,以使非土地所有人能在他人土地上拥有建筑物所有权。
    
    我国的情形有其特殊之处。在实行计划经济体制时期,土地所有与土地利用(包括在公有土地上建造建筑物)实际上处于不同的制度状态中,可以用“法律上的所有”与“计划上的利用”来概括,其时并不存在有关土地利用的物权制度和债权制度。经济体制改革以后,为了提高土地利用的效率,在土地有偿使用的条件下,土地使用者的自主权利与特别利益被承认,由此导致土地使用权制度的出现。因此,我国土地使用权制度的建立,不是象德国、瑞士法上的地上权制度那样意在阻止附合原则,而是为非土地所有人自主使用土地,从而提高土地的使用效益和使用秩序,提供权利根据和法律保障。现行法律制度规定土地使用权与建筑物所有权一体化,旨在保障建筑物所有人当然拥有土地使用权,从而保障其建筑物所有权的安全,促进其增加土地利用投入的信心。
    
    保障土地或建筑物上的权利归属明确,亦是物权法规制土地权利与建筑物权利关系的重要目标。我国现行法律将土地使用权与建筑物所有权一体化,可以使整个社会的不动产权利关系格局相对简约化,又可以为解决土地使用权或建筑物所有权的归属纠纷提供推定准则。虽然不动产登记制度使得房地产权利推定的适用空间很小,但现实中确有许多需要适用房地产权利推定的情形,如在农村并没有普遍实行不动产登记制度,房地产权利(特别是农村宅基地使用权与农民住宅所有权)的归属实际上以占有为公示方式;在实行了不动产登记制度的地方,也存在当事人疏于登记的情况。将土地使用权与建筑物所有权一体化原则适用于推定时,主要可有以下两方面的运用:(1)推定意思,即在土地使用权或建筑物转让或抵押时,如果当事人没有约定或约定不明,推定土地使用权转让、抵押的同时,随之转让、抵押了建筑物;反之亦然。(2)推定事实,即在没有相反的证明时,推定土地使用权人为该土地上建筑物的所有人;反之亦然。如此看来,建筑物所有权属于土地所有人的附合原则,在现代物权法中并不是完全没有立足之地,比如在没有设定土地使用权的土地上,如果没有相反证明,可以推定其上建筑物的所有权归属于土地所有人。
    
    
    
     三
    
    但是,现行法律制度将土地使用权与建筑物所有权一体化关系予以绝对化,却难免表现出制度僵硬的一面。如前所述,我国的土地使用权制度是基于充分利用土地资源的需要而建立,而将土地使用权与建筑物所有权一体化关系予以绝对化,则有时会妨碍土地资源的充分利用。
    
    例如,在土地使用权出租关系中,作为出租人的土地使用者不交付自己的土地使用权,而承担交付土地由承租人占有使用的义务,[7] 即承租人不拥有土地使用权。关于土地使用权人出租土地的期限,只要不超过出租时其土地使用权期限的剩余期限即可。当其土地使用权的剩余期限还有几十年即土地出租期限可以是几十年时,没有土地使用权的承租人可否在承租的土地上为自己建造建筑物?如果不可以,这势必限制了土地资源的充分利用;如果可以,没有土地使用权的承租人拥有自建建筑物的所有权,显然不符合土地使用权与建筑物所有权一体化的现行规定。
    
    再如,根据现行法律的规定,有可能出现土地使用权出让年限要比永久性建筑物实际使用年限为短的情形。在土地使用权到期时,如何维护建筑物所有人的利益是非常重要的问题。依现行规定,当事人只能在如下两者之间选择:收回土地使用权,建筑物所有权归于土地所有人;或者重新签订土地使用权出让合同,建筑物所有人继续保有其建筑物所有权。[8] 如是前者,土地所有人应当给建筑物所有人补偿;如是后者,建筑物所有人须再支付土地出让金。如果地价与房价都是很高的话,两种选择都可能给当事人之一造成沉重的经济负担。如果法律允许非土地所有人的建筑物所有权可以基于土地租赁权,当事人就可以再有一种比较经济的选择:通过建立土地租赁关系,建筑物所有人通过取得土地租赁权(以定期支付租金为代价)以保有其建筑物所有权,土地所有人也不必因设立新的土地使用权而继续失去对土地的排他性支配。
    
    将土地使用权与建筑物所有权一体化关系绝对化,实际上提高了房地产交易的成本,成为制约阻我国房地产市场活跃发展的制度原因之一。例如,居住用地的土地使用权出让的最高年限为70年,[9] 土地开发商建成住宅予以出售时,要把70年土地使用权的出让金计入房价一次性从购房者手中收回,这势必导致房价高昂;如果土地开发商继续保留土地使用权,售房时不将土地出让金计入房价,而通过逐年向购房者收取土地使用权租金方式收回土地出让金并取得利润,当前房地产市场上的房价就会大大降低,从而活跃房地产交易。但是,土地使用权与建筑物所有权一体化关系绝对化的现行法律制度,却已经阻止了土地开发商进行这种选择。
    
    可见,绝对强调非土地所有人的建筑物所有权一定要与土地使用权相联系,有时并不符合现行土地使用权制度的目的。如果我国物权法允许土地所有人与建筑物所有人之间既可建立土地使用权关系,亦可建立土地租赁权关系;土地使用权人也可以与建筑物所有人之间建立土地租赁关系,即土地使用权与建筑物所有权也可以有条件的分离,则应当是一个更为灵活更为切合实际的制度选择。
    
    关于土地使用权与建筑物所有权分离,其最大问题是会使特定土地上权利状态复杂化或多层次化,比如,在区分所有的建筑物上,如果允许土地使用权与建筑物区分所有权相分离,可能导致在一栋建筑物上,有的区分所有人拥有土地使用权,有的则拥有土地租赁权;或者在土地所有权之上有土地使用权,在土地使用权之上又有土地租赁权,土地租赁权之上再有建筑物所有权等。但由于我国实行土地公有制,土地所有权具有凝固性,国有土地所有权的主体具有单一性,土地使用权在特定情况下与建筑物所有权相分离,并不会导致土地权利状态的过于复杂化,并且这些问题可以通过适当的制度设计予以解决。如前所述,土地使用权与建筑物所有权相分离,有时是充分利用土地资源、活跃房地产市场的必要制度条件。因此,我国物权法应使土地使用权与建筑物所有权之间的一体关系相对化,即允许在特定情形下,土地使用权与建筑物所有权也可以分离。
    
    关于土地使用权与建筑物所有权的分离,并无相应立法例可资参考,但我国物权法可不必拘泥于成例,应根据我国实际情况制定相应的法律制度。日本法虽然允许建筑物所有权可以土地租赁权为基础,但地上权一经设立即不能与建筑物所有权相分离。在德国法上,地上权人则可以设立次地上权,以使既无土地所有权亦无地上权的人以次地上权为基础而拥有建筑物所有权。[10] 我国物权法则可规定,在土地使用权与建筑物所有权相分离时,在土地使用权人与建筑物所有权人之间只能建立土地租赁关系,以使土地物权结构简约化。在建筑物区分所有时,建筑物区分所有人的土地权利,可以是土地使用权,也可以是土地租赁权;在后者,土地出租人可以是土地所有人,也可以是土地使用权人。但区分所有人再转让或抵押建筑物区分所有权时,必须维持原有土地权利的性质并将其与建筑物区分所有权同时转让或抵押,以避免同一建筑物上的土地权利关系过于复杂。
    
    具体而言,我国物权法对土地权利与建筑物权利的关系应作如下规定:(1)继续坚持土地所有权与建筑物所有权可以分离的原则。(2)土地所有人与建筑物所有人之间,既可以是土地使用权关系,亦可以是土地租赁权关系。(3)土地使用权与建筑物所有权原则上具有一体性。如在法定土地使用权的场合,在当事人未作约定或约定不明的场合,在法律有其他特别规定的场合等,土地使用权转让、抵押时,其上建筑物随之转让、抵押;反之亦然。(4)在建筑物区分所有的场合,建筑物区分所有权应具有主导性,[11] 在其转让或者抵押时,为建筑物所有权既设的土地权利(土地使用权或者土地租赁权)亦应随之转让或抵押。(5)除了物权法明确限制的以外,在当事人有特别约定时,土地使用权与建筑物所有权则可以分离,但土地使用权人与建筑物所有人之间应以土地租赁关系为限。
    
    
    
    
    
     (作者系中国社会科学院法学所研究员)
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
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    ※ 发表于《法制与社会发展》1998年第6期。
    
    [1] 王利明:《关于我国物权法制订中的若干疑难问题的探讨(下)》,《政法论坛》1995年第6期。
    
    [2] 中国社会科学院法学所物权法课题组:《制定中国物权法的基本思路》,《法学研究》1995年第3期。
    
    [3] 孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第13页。
    
    [4] 孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第230页。
    
    [5] 〔日〕高木多喜男:《土地与建筑物为分别之物》,《法学教室》1993年第5期。
    
    [6] 王卫国:《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社1997年版,第147页。
    
    [7] 王家福主编:《中国民法学·民法债权》,法律出版社1991年版,第689页。
    
    [8] 参见《城市房地产管理法》第21条。
    
    [9] 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条。
    
    [10] 孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第228页。
    
    [11] 陈 :《论建筑物区分所有权》,《法学研究》1990年第5期。
    
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